חוק שיפוץ בניין משותף

אורגד מבנים מספקת את המחיר הזול בארץ בהתחייבות!

השאירו פרטים ונציג יחזור אליכם בהקדם

שיפוץ בניין משותף – מהיכן מתחילים?

בתור דיירים בבניין משותף, אתם חולקים אזורים רבים בבניין עם שאר הדיירים, כגון: חדר מדרגות, מעלית, חניה, כניסה, לובי ועוד. כל האזורים הללו מהווים חלק בלתי נפרד מחיי היום יום של דיירי הבניין ובמידה ואחד מהם נפגם או דורש שיפוץ זוהי האחריות המשותפת של דיירי הבניין. כיצד מתכננים שיפוץ משותף? והאם נדרשת הסכמתם דיירים לשיפוץ הבניין? מהיכן מתחילים? מהו הרוב לשיפוץ בניין ועוד

הסכמת הדיירים

שיפור והשבחה של בניין משותף, דורש את הסכמת כל דיירי הבניין פה אחד, כאשר שמירה על מצבו הקיים של הבניין דורש רק רוב. החלטה הגיונית בהתחשב בעובדה ששיפוץ קטן או גדול, משפיע על חי היום יום של כלל הדיירים ועלול לגרום לאי נוחות במשך היום. כמו כן, נדרשת השתתפות כלכלית מצד כל חברי הבניין על מנת לממן את השיפוץ המיוחל. ההבדל בין השבחה לשימור המבנה: כאשר השיפוץ הינו מהלך נחוץ והכרחי, אותו מחויבים בעלי הדירות לבצע אחת למספר שנים על מנת לשמור על בטיחותו של הבניין לאורך השנים, בעוד ששיפור ושדרוג הבניין הינו בגדר "מותרות", שנועד להעלות את ערך הבניין ולשפר את איכות החיים בו.

זוהי הזדמנות נהדרת לאסוף את ועד הבית ולהציג בפני כלל הדיירים את היתרונות שבשיפוץ. כיצד השיפוץ יעלה את איכות רמת החיים של כלל דיירי הבניין, ייצור אוירה נעימה יותר ויעלה את ערך הדירות של כל אחד ואחת מבעלי הדירה. זהו שלב שעלולים לעלות בו ויכוחים וחילוקי דעות רבים מכל דייר, מפני שלכל דייר תקציב ורצונות שונים. חשוב להיות משכנעים ולכבד כל דעה , תוך שמירה על כנות. חשוב להציג את יתרונות השיפוץ אך גם לציין את הרעש והלכלוך העלולים להיווצר במהלך זמן השיפוץ. לאחר גיוס תמיכתם של הדיירים, ניתן יהיה להמשיך בתכנון השיפוץ, יצירת קשר עם בעלי מקצוע והתחלת תהליך השיפוץ.

תכנון ובחירת בעל מקצוע לשיפוץ בניין

לאחר שקיבלת את תמיכת הדיירים והחלטתם על טיב השיפוץ ותקציבו, הגיע הזמן ליצור קשר עם בעל מקצוע, על מנת להתחיל בתהליך. במידה והשיפוץ הוא אגרסיבי (כגון הוספת ממ"דים או מרפסות) ודורש תכנון יסודי, מומלץ לשכור את שירותיו של אדריכל. במידה ומדובר בשיפוץ קוסמטי, מומלץ ליצור קשר ישירות  עם קבלן. על מנת לבחור בבעל מקצוע מקצועי ואמין, מומלץ לראות תיק עבודות, לקרוא המלצות ולהתייעץ עם ועדי בתים מרוצים, אשר בניינם עבר שיפוץ לשביעות רצונם. זכרו שההחלטה לשיפוץ הבניין נועדה לשפר את מראה הבניין, לשפר את איכות החיים שלכם ובאותה הזדמנות להעלות את ערך הדירות, לכן חשוב לבחור את בעל המקצוע בקפידה ולדאוג שיהיה עם ניסיון עשיר בתחום, תיק עבודות מרשים והמלצות חמות, על מנת שהתוצאה של השיפוץ תהיה הטובה ביותר.

האם צריך היתרי בניה?

כאשר אתם מעוניינים בשיפוץ קוסמטי פנימי לבניין, כגון: שיפוץ הלובי, מדרגות צביעה פנימית, חיצונות וכו', אין צורך בהוצאת היתר. גם אם מדובר בשיפוץ חזית הבניין (כמו צביעת הבניין), אין צורך בהיתר, אך יש צורך להתחשב בתקנות השונות של הרשויות המקומיות השונות. לדוגמא: דיירים המעוניינים לשפץ את חזות הבניין, בעיר ירושלים, חייבים להיצמד לעיצוב האבן הירושלמית. ברוב המקרים, שיפוץ החזית אינו מחויב בהיתר, אך מומלץ לבדוק האם יש דגשים מיוחדים ברשות המקומית שלכם. במידה והשיפוץ הוא מעבר לקוסמטי וכולל פתיחה או סגירה של פתחים בבניין, הוספת מעלית, ממ"ד או מרפסת, יש להוציא אישור בניה.

כיצד מוציאים היתר בניה לשיפוץ הבניין המשותף?

ראשית, יש לוודא כי השיפוצים אשר אתם מעוניינים לעשות, הינם ברי ביצוע מבחינת הרשות המקומית.  המידע חשוף לציבור הרחב וניתן על ידי הוועדה המקומית. לאחר שווידאתם כי השיפוץ אפשרי, יש לפנות לבעל המקצוע הנבחר לתכנון השיפוץ ואז להגיש בקשה לרשות המקומית לאישור. משך זמן ההמתנה עד קבלת האישור משתנה ונע בין שישה חודשים לשנה וחצי.

אם הרשויות לא מאשרות?

על מנת לקבל היתר בניה יש לקבל הסכמה של לפחות 66% מכלל הדיירים, אך גם אחוז ההסכמה הזה לא תמיד מספיק. ישנם מקרים בהם הוועדה המקומית לא מאשרת מראה של חזית בניין לא מאוחדת ב- 100%, לדוגמא: בניין בו יש מרפסות רק ל- 66% מהדירות, אך לא לכולן, הוועדה המקומית עלולה לא לאשר. במקרה שהוועדה לא מאשרת שינוי חזית ל- 66% מהדירות, ניתן לגשת לוועדת ערעור. הוועדה עשויה לבקש מהדיירים המעוניינים בשיפוץ, לשכנע את שכניהם או להחליט כי על הדיירים לשאת בעלויות הוספת המרפסות בכל חזית הבניין. הוועדה אינה יכולה לחייב את בעלי הדירות שאינם מעוניינים בשיפוץ, להיות חלק מהשיפוץ.

סוגי פרויקטים שיפוץ בניינים משותפים

מבחינת צבע, עלות עבודת הצביעה תלוי מאוד בשטח הצביעה הרצוי, אך על מנת לתת אינדיקציה למחיר, צביעת שטח שממדיו 3 מטר על 3 מטר יעלה כ- 1000 ₪, כולל חומרי הצבע. המחיר  בממוצע למ"ר 40 ₪.

שיפוץ חזית הבניין שיפוץ פופולארי והכרחי. חזית הבניין הינה הקליפה של הבניין, אותה רואים ראשונה לפני שנכנסים ורואים את הלובי או את הדירות. שיפוץ חזית הבניין יתחיל בהורדת שכבת חיפוי הבניין הקיימת, לאחר מכן יש לפנות את הפסולת ולבסוף יש למרוח שכבת חיפוי חדשה. הורדת החיפוי הקיים תעלה כ- 100-150 ₪ למ"ר, המחיר כולל את גידור הבניין, הוספת שילוט במידת הצורך ומכולת אשפה על חשבון הקבלן. מחיר עבודות הטיח נע בין 200-280 ₪ למ"ר. מריחת שכבת טיח תעלה כ-100 ₪ למ"ר. חיפוי באבן יעלה כ-200 ₪ וחיפוי בשיש יעלה כ-300 ₪  למ"ר. במידה ואתם מעוניינים בצבע חיצוני המחיר יהיה בערך כ- 80 ₪  למ"ר.
הוספת מרפסת הוספת מרפסת הינה נכללת כשיפוץ נרחב, הדורש היתר בניה ותכנונים של מהנדס או אדריכל. מרפסת היא שטח בלתי נפרד מהדירה, הנמצא חיצונית למבנה. המרפסת יכולה להיות בנויה על עמודים היוצאים מן המבנה עצמו או תלויה. עלויות הוספת מרפסת נעות בין 60-120 אלף ₪, כולל תכניות האדריכל, העלויות מתייקרות בהתאם לחומרים ולעיצוב הנבחר של המרפסת.
הוספת ממ"ד בניית ממ"ד היא החלטה חשובה ובטיחותית בשיפוץ הבניין. עלויות הבניה משתנות בהתאם לגודל הממ"ד הנבחר, אך ממ"ד בגודל ממוצע (3 מטר על 3.5 מטר) יעלה 100-120 אלף ₪. גם בבניית ממ"ד יש צורך בהיתר בניה וכל שלב בבניה חייב לעבור את אישור מכון התקנים. הוספת ממ"ד כוללת לרוב חציבה ויציקת יסודות לאחר מכן בניית טפסנות – תבניות ליציקת בטון והוספת מוטות ברזל, מריחת טיח מיוחד לממ"דים, ריצוף וצבע. הדרך המהירה ביותר לבניית הממ"ד היא יציקת בטון בהתזה, באמצעות משאבה מיוחדת. שיטה זו חוסכת בניית תבניות עץ ליציקות, אולם מופקים בה לחות ואדים אשר דורשים בידוד היציקה משאר הבית.

מה מרוויחים מהשיפוץ?

עלויות השיפוץ עשויות להיות בין 15,000 ₪ ל- 30,000 ₪ לדירה. אם השיפוץ הוא שיפוץ גדול, הכולל הוספת ממ"דים או מרפסות, מחיר כמובן יעלה בהתאם ועלויות השיפוץ עשויות להגיע ל- 200,000 ₪ לדירה. מה אתם מרוויחים משיפוץ הבניין? קבלנים מנוסים מספרים, כי ערך דירה לאחר שיפוץ הבניין, עולה ב- 7% – 20% מערכה המקורי, זהו רווח מכובד לאלו מכם המעוניינים למכור את דירתם בשלב מסוים. לאלו שלא מעוניינים למכור את הדירה ולא נהנים מעליית ערך הדירה, נהנים להתגורר בבניין משופץ, אסתטי ועמיד יותר.

מה זה תכנית תמ"א 38?

תכנית תמ"א 38, היא פרויקט ביוזמתה של מדינת ישראל, הנועד לחזק מבנים שנבנו לפני שנת 1980 מפני רעידות אדמה, בסבסוד המדינה. לאחר מספר בדיקות, התגלה כי מבנים אשר הוקמו לפני שנת 1980 אינם עומדים בתקנים הנדרשים, ונמצאים בסיכון התמוטטות בנסיבות של רעידת אדמה.

הפרויקט מאפשר שיפוץ בניינים, הוספת ממ"דים והרחבת דירות, ללא עלות נוספת מצד דיירי הבניין, על מנת לשדרג ולחזק את מבנה המגורים. ישנם מספר מסלולים בפרויקט, אשר רובים מבוססים על פניית הדיירים ליזם, חברה או קבלן שיפוצים פרטי, אשר יבצעו ויממנו את השיפוץ הנדרש ובתמורה יקבלו את הדירו הנוספות אשר יבנו במסגרת הפרויקט.

טיפים למהלך השיפוץ

שיפוץ הבניין הינו תהליך רצוי ומומלץ, אך על מנת שיעבור בצורה החלקה והטובה ביותר, לפניכם מספר טיפים, אשר יקלו את תהליך השיפוץ עבורכם:

  • מועד השיפוץ- בחירת זמן השיפוץ הוא קריטי וחשוב. לא כל תקופה בשנה וזמן ביום מתאים לשיפוץ הבניין. מומלץ להתחיל את השיפוצים בתקופת הקיץ או האביב, על מנת להימנע משיפוצים בתקופת החורף. בחורף מאופיין בהרבה רטיבות ורוחות, אשר עלולים להפריע ולעקב את מהלך השיפוץ. בנוסף, מומלץ לבחור בזמן בו רוב הדיירים אינם נוכחים בבניין, עקב הלכלוך והרעש הנוצרים במהלך השיפוץ.
  • בחירת הקבלן לפרויקט שיפוץ בניין משותף- בחירת הקבלן שיבצע את השיפוץ היא החלטה חשובה שיש לקחת בכובד ראש. ההחלטה תתבצע ע"י רוב של דיירי הבניין ומומלץ לעשות כמה בדיקות לפני הבחירה. מומלץ להשוות הצעות מחיר בין הקבלנים השונים, לקרוא המלצות באינטרנט ולשוחח עם ועדי בית שבניינם עבר שיפוץ לאחרונה והם מרוצים מעבודת הקבלן. כמובן, יש לוודא שהקבלן רשום (ע"פ רשם הקבלנים).
  • שיתוף דיירי הבניין בבחירת קבלן שיפוץ בניינים- על מנת להימנע מחילוקי דעות עתידיים ולהישאר בשכנות טובה עם כל הדיירים, מומלץ לשתף ולהתייעץ עם שאר דיירי הבניין בכל נושא השיפוץ: התקציב הרצוי לשיפוץ, אופי השיפוץ ובחירת הקבלן. הסכמה על נקודות השיפוץ הללו תאפשר מהלך שיפוץ נעים ונטול כעסים יותר, אם יש צורך מומלץ גם להציע פשרות, על מנת שכמה שיותר דיירים יהיו מרוצים מהשיפוץ.

שיפוץ בניין משותף הוא תהליך חשוב בכל בניין, בין אם הוא חדש או ישן. אם אתם גרים בבניין המשותף לכמה דיירים בוודאי תזדקקו בשלב מסוים לשיפוץ המבנה. ההחלטה לשיפוץ הבניין צריכה לעבור ברוב קולות ולעיתים רבות גם נדרשת הסכמת כל הדיירים בשיפוץ שהוא מעבר לשימור הבניין. האחריות לשלמות המבנה או החלטת השבחת המבנה, הינה שייכת לכלל הדיירים ולכן יש להתאחד לצורך ניהול הפרויקט. לשיפוץ הבניין יתרונות רבים, העיקריים הינם העלאת שווי הדירות ושיפור איכות החיים בבניין. ישנם מגוון סוגי שיפוצים שניתן לעשות ומומלץ לבחור קבלן מקצועי אשר ישתתף בפרויקט ויבצע את השיפוץ על הצד הטוב ביותר.

חוק שיפוץ בניין משותף

רוב הבניינים במדינת ישראל הם בניינים ישנים אשר מצריכים שיפוץ חיצוני של הבניין. שיפוץ זה לרוב נעשה מסיבות שונות ומגוונות אשר כוללות בין היתר ברזל חשוף עם חלודה שמפוצץ את הטייח בבניין, עמודים אשר הטיח בהם מתפוצץ, סדקים שונים לאורך מבנה הבניין אשר גורמים לחדירת מים, כשלים באיטום ועוד. באמצעות חוק שיפוץ בניין משותף ניתן לבצע שיפוץ בניין משותף ולפתור את הבעיה ללא כל בעיה.

מהו חוק שיפוץ בניין משותף?

חוק שיפוץ בניין משותף הוא שנועד לקבל החלטה משותפת של בעלי הדירות לגבי ביצוע שיפוץ חיצוני לבניין משותף. על מנת לבצע את השיפוץ יש צורך בהצבעה בהתאם לפרוטוקול החלטות הבניין המשותף, בה דיירי הבניין מתכנסים באסיפת דיירים לגבי עניין השיפוץ החיצוני של המבנה, במהלך הישיבה יש להסביר לדיירי הבניין על הסיבות לשיפוץ בניין משותף. על מנת לבצע את שיפוץ הבניין יש צורך ברוב של 51% אחוז על מנת לקבל החלטה וניתן לחייב את שאר בעלי הדירות אש מתנגדים לביצוע להשתתף בפרויקט.

כיצד חוק שיפוץ בניין משותף בא לטובת דיירי הבניין?

באמצעות חושק שיפוץ בניין משותף ניתן לבצע שיפוץ לבניין המשותף למרות התנגדות של כמה שכנים. החוק בא לטובת דיירי הבניין אשר שהם רוב הדיירים שמעוניינים בשיפוץ הבניין. באמצעות חוק שיפוץ בניין משותף ניתן לבצע שיפוצי בניין חיצוניים שישפרו את איכות הדיירים בבניין וכן יגרמו לבניין להיראות אסתטי לעניין שיפוץ בניין משותף.

חשיבותו של חוק שיפוץ בניין משותף

באמצעות חוק שיפוץ בניין משותף ניתן לשפץ את בניין כפי שרוב השכנים מעוניינים. חוק שיפוץ בניין משותף דואג לכך שהמתנגדים לא יוכלו למנוע את שיפוץ הבניין המשותף. על מנת לקבל החלטה על שיפוץ הבניין שכוללת בין היתר שינוי חזיתות של המבנה והחלפת גמר שיפוץ לגמר שיש איכותי יותר יש צורך ברוב של 75%. כמו כן, ניתן לחייב את המתנגדים לשיפוץ בעלות חידוש הטייח וגמר שליכט הצבעוני. כלומר המתנגדים משלמים את עלות השיפוץ היחסי של הטייח וגמר שליכט צבועי ואילו שאר הדיירים אשר מעוניינים בשאר פעולות השיפוץ שכוללות בין היתר חיפוי שיש משלמים את חלקם ואת החלק היחסי של עלות ביצוע חיפוי השיש. בהתאם לחוק שיפוץ בניין משותף כולם יוצאים נשכרים  מהשיפוץ גם הדיירים שמעוניינים בשיפוץ וגם הדיירים שלא מעוניינים בשיפוץ.

האם חוק שיפוץ בניין משותף מתאים לשימוש תמיד?

חוק שיפוץ הבניין המשותף מתאים למצבים בהם יש לנו התנגדות של כמה שכנים לביצוע שיפוץ, כאשר רוב השכנים בעד השיפוץ. במקום לגרום למניעת השיפוץ באמצעות החוק השכנים מחויבים להשתתף בשיפוץ הבניין בחלק יחסי של השיפוץ. כך שהודות לחוק השיפוץ ניתן לבצע את השיפוץ הרצוי לבניין גם שיש שכנים מתנגדים שלא מעוניינים בו. לכן אם יש לכם שיפות בניין בזמן הקרוב והשכנים שלכם מתנגדים לו, חשוב שתעדכנו אותם בחוק שיפוץ בניין משותף.

שיפוץ בניין משותף

כולנו משקיעים בעיצוב הדירה שלנו אך שוכחים שגם לבניין יש לדאוג בהתאם. עם השנים הטיח מתקלף, הצבע דוהה, הקירות צוברים לכלוך, ודלת האינטרקום חורקת וזה הזמן לשפץ את הבניין כולו. עם שיפוץ בניין משותף ניתן לשנות את הבניין שלכם לחלוטין ולהקנות לו מראש חדיש ועדכני בדומה לבניין חדש. מראה זה יגרום לערכו של הבניין שלכם לעלות בכמה עשרות שקלים בעת בו תרצו למכור את דירתכם. עם שיפוץ בניין משותף תקבלו בניין צבוע ואסתטי שימשוך לא מעט מבטים של עוברי אורח.

למה כדאי לכם לעשות שיפוץ בניין משותף?

שיפוץ בניין משותף הוא שיפוץ כללי לכל הבניין שמצריך השתתפות של כל דיירי הבניין, אך ישנם מקרים בהם לא חייבים שיפוץ מקיף וכולל לבניין, אלא ניתן להסתפק בשיפוץ של חדר הלובי, צביעה פנימית של חדר המדרגות, צביעת הקירות החיצונים וכו'. שיפוץ חלקי זה יעלה לכם פחות כסף מאשר שיפוץ כללי ונרחב וכן יהיה מהיר יותר. לכן שאתם עושים שיפוץ חלקי לבניין דף בית חשוב שהשיפוץ יהיה לפני החורף. עבודות השיפוץ יכולות אף לכלול איטום והחלפת צנרת וקווי ביוב אם מדובר על צנרת ישנה ורקובה. שינוי מערכות התשתית בחדישות יותר ישדרגו את האיכות החיים שלכם, לא פחות מאשר שינויים חיצוניים בבניין.

מה עליכם לבדוק בטרם שיפוץ בניין משותף?

בטרם החלטתם על שיפוץ הבניין חשוב שתבדקו כמה שיותר קבלני שיפוץ וכן תבקשו הצעות מחיר שונות ותשווה ביניהם. כמו כן, חשוב שתקפידו לשים לב לפרמטרים הבאים:
האם מדובר על קבלן רשום- מכיוון שאתם עושים שיפוץ בין אם זה חלקי או מעמיק יותר, חשוב שהקבלן שלכם יהיה מקצועי ובעל ניסיון והכי חשוב רשום ברשם הקבלנים, וזאת על מנת שלא תתקלו בקבלן רמאי שאין לו רישיון לעסוק כקבלן שיפוצים ותצטרכו אח"כ לשלם כפול על הנזקים שהוא עשה לכם.
גובה המקדמה- בטרם אתם סוגרים עם הקבלן את העבודה, חשוב שתבררו כמה מקדמה דורש קבלן השיפוצים ואם אתם יכולים לעמוד בכך.

אחריות על שיפוץ בניין מגורים

אחריות על השיפוץ- חשוב שהקבלן שלכם ייתן לכם ביטוח ואחריות על השיפוץ שהוא מבצע לכם, חשוב לברר אילו ערבויות, ביטוח ואחריות תקבלו ממנו, על מנת שלא תישארו חסרי אונים לאחר השיפוץ ולא יהיה לכם למי לפנות
חומרי השימוש במהלך השיפוץ- חשוב שתדעו באילו חומרים משתמש הקבלן שלכם במהלך השיפוץ. האם מדובר על חומרים יקרים ועמידים לאורך זמן או חומרים זולים ולא עמידים אשר יצריכו מכם שיפוץ חוזר תוך זמן קצר.

חשוב שיהיה לכם ליווי צמוד באמצעות מהנדס הבניין לאורך כל התהליך, וחשוב שהמהנדס בניין יהיה מישהו אמין שניתן לסמוך עליו ולהיעזר בו בכל בעיה שמתעוררת במהלך השיפוץ. המלצות מחברים וממשפחה לגבי מהנדס בניין יעזרו לכם מאוד בעת החלטתכם בנדון. כמו כן חשוב שיהיה מפקח בנייה לאורך כל שיפוץ הבנייה אשר יפקח על הנעשה בפועל ויהיה נוכח כמה ימים בשבוע, כדי לוודא השיפוץ תקין ואין כל בעיה.

סדרי עדיפויות בשיפוץ בניין

כאשר משפצים בניין מגורים ישן, חשוב לשים את הדגש על חלוקת סדרי עדיפויות בהתאם לתקציב הנתון. כדי לשפץ ולתחזק את המבנה, יש לשים לב עוד לפני שיפוץ המראה החיצוני של הבניין, למגוון עבודות ושיפוצים דחופים כמו כאלה שנוגעים למערכות אינסטלציה, מערכות חשמל, איטום המבנה, נזילות ועוד. הכינו רשימה ובעזרת השכנים בצעו תעדוף של התיקונים שיש לבצע במבנה המשותף.

קבלת האישורים המתאימים לשיפוצים

כדי להתחיל בתהליכי השיפוץ, חשוב לבצע תכנון של מהנדס שיעבוד בתיאום עם חברת השיפוצים, כמו עם איש המקצוע שנבחר לבצע עבורכם את העבודה. בנוסף לקבלת התוכניות יש לגשת אל הרשות המקומית כמו אל העירייה או המועצה ולקבל את כלל האישורים הדרושים לביצוע העבודות. חשוב לדעת כי רק לאחר קבלת האישורים ניתן לבצע עבודה, שכן ללא אישורים ותכניות מתאימות, ייסגר אתר הבנייה והדיירים או יזם העבודות יקנסו ואף יועמדו לדין,  קבוצת עידן מתמחה בהוצאת אישורי בניה למבנים מסוכנים והורדת צו מבנה מסוכן.

השאירו פרטים ונציג יחזור אליכם בהקדם

אז מה היה לנו בכתבה:
אורגד שיפוץ מבנים
אורגד שיפוץ מבנים

חברת אורגד גאה להיות החברה המובילה בישראל לשיפוץ ושימור מבנים אנו מזמינים אתכם ליצור איתנו קשר ולתאם פגישת הכרות ללא התחייבות אנו מבטיחים לכם כי נדע לנהל את הפרויקט שלכם בצורה מיטבית ולדאוג שפרויקט שיפוץ הבניין לכם יתבצע במהירות תוך הקפדה על סטנדרטים גבוהים של איכות ושירות תוך שימוש בחומרי הגמר המתקדמים ביותר.

1700-70-90-30