כחברה ותיקה, מקצועית ומיומנת בבניית ממ"דים ברחבי ישראל, הן כאלו עבור בתים פרטיים והן עבור בתים משותפים בפרויקטים רחבי היקף, אנו נתקלים לא מעט בשאלות המופנות אלינו בכל הנוגע לסוגיית מחיר ממד 12 מטר. מדוע דווקא מחיר ממד 12 מ"ר ולא מספר קסם אחר?
הסיבה היא כי בישראל קיימים חוקים ותקנות המעודדים בניית ממ"דים, בעיקר בצמוד לבניינים ישנים. כתוצאה מלקחי מלחמת המפרץ עת העורף הישראלי היה מאוים על ידי ירי טילים, הובנה החשיבות של הקניית מרחב דירתי מוגן עבור כלל האזרחים. אומנם בתצורות מסוימות ניתן להתגונן גם בחדר מדרגות אבל זו לא הגנה אידיאלית או הרמטית. מקלט משותף נותן מענה טוב אבל הוא לא תמיד פרקטי. משפחה שלמה, לא יכולה לעשות את דרכה בתוך דקה אחת מהקומה התשיעית עד למקלט בקומה הקרקע עם ילדים שצריך להעיר משינה וכד'.
ממ"ד תקני
לכן המדינה מעודדת לבנות ממ"דים. ביחוד בבניינים ישנים יחסית משום שבניינים חדשים כבר מגיעים עם ממ"ד מוכן. העידוד לא מגיע רק בהסברת החשיבות אלא בסל הטבות והקלות כלכליות ותכנוניות שהופכים את הוספת ממ"ד לפשוטה יחסית ולא פחות חשוב גם למשתלמת.
התקן כאמור מחייב בניית ממ"ד בדירות בנות 30 שנה ויותר (החל מ-1992). אבל אנחנו רוצים להעניק אפשרות לבנית ממ"ד במחיר סביר גם עבור דירות ישנות יותר. על פי התקנות השונות גודל הממ"ד המינימלי יהיה 9 מ"ר, כאשר ניתן להוסיף בקלות ממ"ד בגודל של 12 מ"ר. לכן שאלת מחיר ממד 12 מ"ר כל כך רלוונטית. אנשים יעדיפו למקסם את השטח הנבנה מתוך הבנה כי למעשה הם יוכלו להוסיף לדירה שלהם שטח של 12 מ"ר.
ולמה הוספה ומדוע זה משתלם? משום שכחלק מעידוד הבניה של ממ"דים, המדינה מאפשרת בניה של 12 מ"ר מעבר לזכויות הבניה שכבר מומשו ומציעה שלל הקלות בתהליך קבלת האישורים וההיתרים. מעבר לכך, מחיר ממ"ד 12 מ"ר, במרבית הרשויות, לא יכלול היטל השבחה כלל וזו הנחה כלכלית וכספית רצינית. מנגד, דירה שכעת תתווסף לה ממ"ד ולא רק ממ"ד אלא גם שטח נוסף של 12 מ"ר מעבר לתכנון המקורי שלה, תקבל קפיצה רצינית בערך ובשווי השוק של הדירה וזהו רווח אדיר. הערכות של מומחים מדברים על כך שעל כל מחיר ממד 12 מ"ר שתשלמו, שווי הדירה יגדל בעוד 20 עד 30 אחוזים. משתלם לכל הדעות.
קראו עוד: תוספת ממד לבית משותף
מחיר ממד 12 מ"ר
על פי הערכות שונות, מחיר ממד 12 מ"ר ינוע בטווח של 100 עד 120 אלף ₪. הדברים אמורים לבניה של ממ"ד בבית משותף, שכן אז המחיר למטר, ביחוד של הוצאות קבועות כמו הוצאות תכנון, פינוי פסולות, פיגומים ועוד ועוד מתחלקות על פני מספר רב של דיירים. הערכה של מחיר ממד 12 מ"ר בבית פרטי עומדת על 120 עד 150 אלף ₪. אלו כמובן הערכות בלבד שכן בסופו של דבר יש מספר גדול של פרמטרים המשפיעים על המחיר הסופי. כך למשל ברור לנו כי בניית ממ”ד דורשת עבודה של יסודות ויציקות בטון. בין אם מדובר על בניה על קרקע ובטח ובטח כאשר מדובר על בניית ממ"ד על עמודים כמו בבתים משותפים רבים. כמות החומר הנדרש ליציקה, הסוג שלו, הבחירה בחיזוקים נוספים ועוד, תלויה לא מעט בדרישות ההנדסיות הנלוות, בסוג הקרקע, בגודל הממ"ד והעומסים שהוא מפעיל על המבנה ולכולם יש השפעה על המחיר.
כאשר מבקשים לברר מחיר ממד 12 מ"ר יש לקחת בחשבון גם את כלל העבודות. כאמור, ישנן עבודות שהן טרם הבניה עצמה, כמו הכנת תוכניות הנדסיות ואדריכליות, השגת האישורים (יש השוכרים אנשים לשם כך, כולל כאלו שיבצעו שכנוע של דיירים נוספים להצטרף, שכן נדרשת הסכמת 60 אחוז מהדיירים בבית משותף, כדי להתחיל בבניה) ועוד. יש להביא בחשבון גם הוצאות של שבירת קירות (שכן צריך ליצור פתח בין הבית הפנימי ליחידה החיצונית החדשה), סידור וניקוי השטח לקראת העבודות, בניית השלד בעוביים שונים (הדבר תלוי בזהות הקירות. קיר חיצוני חייב להיות עבה יותר מאשר קיר פנימי, כדי שיהיה עמיד יותר לפגיעות וברור שיש בכך גם השפעה על המחיר).
השפעות נוספות על מחיר ממד 12 מ"ר
לצד העבודות שציינו יש השפעות נוספות על מחיר ממד 12 מ"ר. אחד הבולטים שבהם הוא סוג החלונות והדלתות שיותקנו בממ"ד. החלונות והדלתות מיוחדים שכם הם מיועדים לספיגת הדף. חלון הפלדה הוא חלון נגרר לכיס נסתר ומתווסף אליו חלון מזגוגית מחוסמת ועבה. הדלת גם היא נועדה לעמוד בפני הדף והמבנה שלה מאפשר לה להיפתח רק כלפי חוץ, כך שהיא לא תפגע ביושבי החדר. יש בתים אשר בשל הרצון לשוות לחדר מראה רגיל ככל האפשר מוסיפים דלת נוספת עם משקוף רגיל לצד דלת המיגון המיוחדת. גם לכך יש השעה על העלות.
לצד הפתחים המיוחדים יש צורך להתקין בממ"ד צינורות אוורור וסינון שיש בהם כדי להגן מפני פגיעת טילים עם ראש נפץ כימי או ביולוגי חס וחלילה וגם בנושא זה יש רמות מיגון שונות. על אלו יש להוסיף עלויות של נקודות חשמל ותקשורת, התקנת מזגן (או עבודות הכנה למיזוג מראש) ועוד.
מכיוון שבימים כתיקונם חדר הממ"ד יכול לשמש ככל חדר רגיל לאירוח או לעבודה, רבים בוחרים להשקיע גם בעיצוב ובגימור שלו. לכן על מחיר ממד 12 מ"ר יש להביא בחשבון גם הוצאות של צבע, ריצוף או חיפוי (על פי המגוון הרחב הקיים), הוספת ריהוט (ספות, מיטות), אמצעי מדיה, תאורה ועוד ועוד. לסיכום נאמר שהמומחים שלנו ישמחו להמשיך לקבל שעלות על מחיר ממד 12 מ"ר אבל זכרו תמיד שבסופו של דבר המחיר חשוב אבל הוא לא יותר חשוב מאשר הביטחון של היקרים לכם ולכן בראש ובראשונה, המשימה שלכם היא לבחור באיכותי ובטוב ביותר. מחיר הוגן ונוח – הוא רק הבונוס.
