המדריך לשיפוץ בניין משותף

 

גם אתם חושבים שהגיע הזמן לשפץ את הבניין שלכם? דיירים רבים סובלים מדלתות חורקות, צבע מתקלף וחזית בניין מוזנחת. שיפוץ הבניין משפר את רמת החיים של דיירי הבניין ובנוסף מעלה את ערך הדירה. למה שרק פנים הדירה יראה טוב? לפניכם מדריך לשיפוץ בניין משותף, מהם סוגי השיפוצים, מחירים ועוד.

 

מדוע חשוב לשפץ בניין משותף?

שיפוץ תמיד מתקבל בברכה, בין אם מדובר בתיקון דלת הלובי החורקת או שיפוץ חיצוני יסודי של כל המבנה החיצוני. גם אם השקעתם כמיטב יכולתכם בדירה שלכם, אם הבניין עצמו משופץ וניראה טוב לעין, יהיה הרבה יותר נעים לגור בו ובנוסף ערך הדירה יעלה ויהיה הרבה יותר קל ומשתלם למכור אותה. למעשה, ערך הדירה עולה ב- 7%-20%, לכן אם תכננתם למכור את הדירה שלכם, מומלץ לעשות זאת לאחר שיפוץ הבניין, על מנת להרוויח עליה יותר. במידה ותכננתם להישאר ולגור בדיר

 שיקום בטונים

ה, מומלץ לשפץ את הדירה על מנת שתוכלו ליהנות מסביבת מגורים איכותית, נעימה וללא תקלות.

בנוסף, מבנה מוזנח אשר מגיע למצב בו הקירות מתפוררים וישנה סכנה לנפילת אבנים, עלול לגרום להתערבות של העירייה והגדרת הבניין כמבנה מסוכן, פעולה המסירה אחריות מהעירייה בכל הנוגע למבנה ומטילה קנסות כבדים על הדיירים, אשר מחויבים לתקן את בעיות המבנה על חשבונם.

שיפוץ בניין משותף – מהיכן מתחילים?

בתור דיירים בבניין משותף, אתם חולקים אזורים רבים בבניין עם שאר הדיירים, כגון: חדר מדרגות, מעלית, חניה, כניסה, לובי ועוד. כל האזורים הללו מהווים חלק בלתי נפרד מחיי היום יום של דיירי הבניין ובמידה ואחד מהם נפגם או דורש שיפוץ זוהי האחריות המשותפת של דיירי הבניין. כיצד מתכננים שיפוץ משותף? והאם נדרשת הסכמתם של כל דיירי הבניין? מהיכן מתחילים?

הסכמת הדיירים

שיפור והשבחה של בניין משותף, דורש את הסכמת כל דיירי הבניין פה אחד, כאשר שמירה על מצבו הקיים של הבניין דורש רק רוב. החלטה הגיונית בהתחשב בעובדה ששיפוץ קטן או גדול, משפיע על חי היום יום של כלל הדיירים ועלול לגרום לאי נוחות במשך היום. כמו כן, נדרשת השתתפות כלכלית מצד כל חברי הבניין על מנת לממן את השיפוץ המיוחל. ההבדל בין השבחה לשימור המבנה: כאשר השיפוץ הינו מהלך נחוץ והכרחי, אותו מחויבים בעלי הדירות לבצע אחת למספר שנים על מנת לשמור על בטיחותו של הבניין לאורך השנים, בעוד ששיפור ושדרוג הבניין הינו בגדר "מותרות", שנועד להעלות את ערך הבניין ולשפר את איכות החיים בו.

זוהי הזדמנות נהדרת לאסוף את ועד הבית ולהציג בפני כלל הדיירים את היתרונות שבשיפוץ. כיצד השיפוץ יעלה את איכות רמת החיים של כלל דיירי הבניין, ייצור אוירה נעימה יותר ויעלה את ערך הדירות של כל אחד ואחת מבעלי הדירה. זהו שלב שעלולים לעלות בו ויכוחים וחילוקי דעות רבים מכל דייר, מפני שלכל דייר תקציב ורצונות שונים. חשוב להיות משכנעים ולכבד כל דעה , תוך שמירה על כנות. חשוב להציג את יתרונות השיפוץ אך גם לציין את הרעש והלכלוך העלולים להיווצר במהלך זמן השיפוץ. לאחר גיוס תמיכתם של הדיירים, ניתן יהיה להמשיך בתכנון השיפוץ, יצירת קשר עם בעלי מקצוע והתחלת תהליך השיפוץ.

תכנון ובחירת בעל מקצוע

לאחר שקיבלת את תמיכת הדיירים והחלטתם על טיב השיפוץ ותקציבו, הגיע הזמן ליצור קשר עם בעל מקצוע, על מנת להתחיל בתהליך. במידה והשיפוץ הוא אגרסיבי (כגון הוספת ממ"דים או מרפסות) ודורש תכנון יסודי, מומלץ לשכור את שירותיו של אדריכל. במידה ומדובר בשיפוץ קוסמטי, מומלץ ליצור קשר ישירות  עם קבלן. על מנת לבחור בבעל מקצוע מקצועי ואמין, מומלץ לראות תיק עבודות, לקרוא המלצות ולהתייעץ עם ועדי בתים מרוצים, אשר בניינם עבר שיפוץ לשביעות רצונם. זכרו שההחלטה לשיפוץ הבניין נועדה לשפר את מראה הבניין, לשפר את איכות החיים שלכם ובאותה הזדמנות להעלות את ערך הדירות, לכן חשוב לבחור את בעל המקצוע בקפידה ולדאוג שיהיה עם ניסיון עשיר בתחום, תיק עבודות מרשים והמלצות חמות, על מנת שהתוצאה של השיפוץ תהיה הטובה ביותר.

 

האם צריך היתרי בניה?

כאשר אתם מעוניינים בשיפוץ קוסמטי פנימי לבניין, כגון: שיפוץ הלובי, מדרגות צביעה פנימית, חיצונות וכו', אין צורך בהוצאת היתר. גם אם מדובר בשיפוץ חזית הבניין (כמו צביעת הבניין), אין צורך בהיתר, אך יש צורך להתחשב בתקנות השונות של הרשויות המקומיות השונות. לדוגמא: דיירים המעוניינים לשפץ את חזות הבניין, בעיר ירושלים, חייבים להיצמד לעיצוב האבן הירושלמית. ברוב המקרים, שיפוץ החזית אינו מחויב בהיתר, אך מומלץ לבדוק האם יש דגשים מיוחדים ברשות המקומית שלכם. במידה והשיפוץ הוא מעבר לקוסמטי וכולל פתיחה או סגירה של פתחים בבניין, הוספת מעלית, ממ"ד או מרפסת, יש להוציא אישור בניה.

כיצד מוציאים היתר בניה לשיפוץ הבניין המשותף?

ראשית, יש לוודא כי השיפוצים אשר אתם מעוניינים לעשות, הינם ברי ביצוע מבחינת הרשות המקומית.  המידע חשוף לציבור הרחב וניתן על ידי הוועדה המקומית. לאחר שווידאתם כי השיפוץ אפשרי, יש לפנות לבעל המקצוע הנבחר לתכנון השיפוץ ואז להגיש בקשה לרשות המקומית לאישור. משך זמן ההמתנה עד קבלת האישור משתנה ונע בין שישה חודשים לשנה וחצי.

אם הרשויות לא מאשרות?

שיפוץ בניין משותף

על מנת לקבל היתר בניה יש לקבל הסכמה של לפחות 66% מכלל הדיירים, אך גם אחוז ההסכמה הזה לא תמיד מספיק. ישנם מקרים בהם הוועדה המקומית לא מאשרת מראה של חזית בניין לא מאוחדת ב- 100%, לדוגמא: בניין בו יש מרפסות רק ל- 66% מהדירות, אך לא לכולן, הוועדה המקומית עלולה לא לאשר. במקרה שהוועדה לא מאשרת שינוי חזית ל- 66% מהדירות, ניתן לגשת לוועדת ערעור. הוועדה עשויה לבקש מהדיירים המעוניינים בשיפוץ, לשכנע את שכניהם או להחליט כי על הדיירים לשאת בעלויות הוספת המרפסות בכל חזית הבניין. הוועדה אינה יכולה לחייב את בעלי הדירות שאינם מעוניינים בשיפוץ, להיות חלק מהשיפוץ.

 

מהם סוגי השיפוצים שניתן לעשות בבניין?

ישנם מגוון סוגי שיפוצים שניתן לעשות בבניין משותף, אשר כל שיפוץ מועיל ומוסיף בדרכו שלו לאיכות המבנה. לפניכם מספר אפשרויות שיפוץ מפורטות עם עלויות משוערות:

  • הוספת מעלית– הוספת מעלית הינה דרך נהדרת להקל על הדיירים הגרים בקומות הגבוהות ולהנגיש את הבניין לבעלי מוגבלויות. במידה והחלטתם על הוספת מעלית, יש לפנות לאדריכל וקבלן השיפוצים שבחרתם על מנת לבנות פיר למעלית, מעין מבנה בצורת האות ח' העשויה מבטון. השלב הבא הוא הנחת תשתית החשמל, ולאחר מכן יש לפנות לחברת מעליות, כדי שתבצע את ההתקנה של המעלית. כאשר מדובר בבניין של עד 6 קומות, תהליך הוספת המעלית אורך בממוצע כשלושה חודשים והמחיר נע בין 300 ל- 400 אלף ₪.
  • חיזוק עמודים– שיפוץ בניין על מנת לחזק את עמודי הבניין, הוא תהליך חשוב ביותר על מנת להפוך את המבנה לעמיד יותר מפני רעידות אדמה ולחזק את בסיסו. על מנת לתכנן את חיזוק העמודים בצורה הטובה והבטוחה ביותר, יש לשכור את שירותיו של מהנדס או אדריכל, אשר יוריד הנחיות לקבלן הנבחר בפרויקט. המהנדס או האדריכל המתכנן, מנחה את הקבלן באיזה אופן יש לבצע את העבודה ומייצר לו שרטוט מפורט והוראות ביצוע אחריהם עליו לעקוב. כדי לחזק את עמודי הבניין יש לחשוף את הברזל אשר בבסיסם של עמודי הבניין, ומריחת הברזל בחומר המונע חלודה וקורזיה. לאחר מכן יש ליצוק מחדש בטון סביב העמודים וסביב בסיסם, על מנת ליצור חוזק ויציבות. תמחור חיזוק העמודים משתנה ממקרה למקרה וקשה לתת הערכה מדויקת בכל הקשור למחיר.
  • שיפוץ הלובי וחדר המדרגות– מבחינת הריצוף, ישנן שתי דרכים שניתן לפעול בהן. הראשונה, עקירת הריצוף הישן במלואו ובניית ריצוף חדש במקומו של הישן. השנייה, הדבקת ריצוף חדש על פני הריצוף הישן, זוהי שיטה זולה יותר מן השיטה הראשונה (מחירה עומד על כ- 150 ₪ למ"ר), אך היא אינה אפשרית תמיד, עקב אריחים רופפים, הבדלי גבהים בין המרצפות ורטיבות, העלולים למנוע הדבקת מרצפות מוצלחת. החלפת המרצפות במרצפות חדשות כוללת גם עבודת פירוק המרצפות הישנות, אשר מחירה עומד על 100-150 ₪ למ"ר וגם עבודת ריצוף חדשה, אשר מחירה נע בין 100-180 ₪ למ"ר. המחירים כוללים את כל החומרים, מלבד המרצפות, אותן רוכשים בנפרד דיירי הבניין. מחיר החלפת מדרגה זהה למחיר הריצוף למ"ר. זאת אומרת, אם ריצוף למ"ר עלה לכם כ- 120 ₪ למ"ר, כך גם תעלה החלפת מדרגה.

      סוגי פרויקטים שיפוץ בניינים משותפים

מבחינת צבע, עלות עבודת הצביעה תלוי מאוד בשטח הצביעה הרצוי, אך על מנת לתת אינדיקציה למחיר, צביעת שטח שממדיו 3 מטר על 3 מטר יעלה כ- 1000 ₪, כולל חומרי הצבע. המחיר  בממוצע למ"ר 40 ₪.

  • שיפוץ חזית הבניין– שיפוץ פופולארי והכרחי. חזית הבניין הינה הקליפה של הבניין, אותה רואים ראשונה לפני שנכנסים ורואים את הלובי או את הדירות. שיפוץ חזית הבניין יתחיל בהורדת שכבת חיפוי הבניין הקיימת, לאחר מכן יש לפנות את הפסולת ולבסוף יש למרוח שכבת חיפוי חדשה. הורדת החיפוי הקיים תעלה כ- 100-150 ₪ למ"ר, המחיר כולל את גידור הבניין, הוספת שילוט במידת הצורך ומכולת אשפה על חשבון הקבלן. מחיר עבודות הטיח נע בין 200-280 ₪ למ"ר. מריחת שכבת טיח תעלה כ-100 ₪ למ"ר. חיפוי באבן יעלה כ-200 ₪ וחיפוי בשיש יעלה כ-300 ₪  למ"ר. במידה ואתם מעוניינים בצבע חיצוני המחיר יהיה בערך כ- 80 ₪  למ"ר.
  • הוספת מרפסת– הוספת מרפסת הינה נכללת כשיפוץ נרחב, הדורש היתר בניה ותכנונים של מהנדס או אדריכל. מרפסת היא שטח בלתי נפרד מהדירה, הנמצא חיצונית למבנה. המרפסת יכולה להיות בנויה על עמודים היוצאים מן המבנה עצמו או תלויה. עלויות הוספת מרפסת נעות בין 60-120 אלף ₪, כולל תכניות האדריכל, העלויות מתייקרות בהתאם לחומרים ולעיצוב הנבחר של המרפסת. למידע רחב יותר בנושא מומלץ לקרוא את "המדריך להוספת מרפסות שמש".
  • הוספת ממ"ד– בניית ממ"ד היא החלטה חשובה ובטיחותית בשיפוץ הבניין. עלויות הבניה משתנות בהתאם לגודל הממ"ד הנבחר, אך ממ"ד בגודל ממוצע (3 מטר על 3.5 מטר) יעלה 100-120 אלף ₪. גם בבניית ממ"ד יש צורך בהיתר בניה וכל שלב בבניה חייב לעבור את אישור מכון התקנים. הוספת ממ"ד כוללת לרוב חציבה ויציקת יסודות לאחר מכן בניית טפסנחיזוק עמודי בטוןות – תבניות ליציקת בטון והוספת מוטות ברזל, מריחת טיח מיוחד לממ"דים, ריצוף וצבע. הדרך המהירה ביותר לבניית הממ"ד היא יציקת בטון בהתזה, באמצעות משאבה מיוחדת. שיטה זו חוסכת בניית תבניות עץ ליציקות, אולם מופקים בה לחות ואדים אשר דורשים בידוד היציקה משאר הבית. למידע נוסף בנושא הוספת ממ"ד לחצו כאן.

מה מרוויחים מהשיפוץ?

עלויות השיפוץ עשויות להיות בין 15,000 ₪ ל- 30,000 ₪ לדירה. אם השיפוץ הוא שיפוץ גדול, הכולל הוספת ממ"דים או מרפסות, מחיר כמובן יעלה בהתאם ועלויות השיפוץ עשויות להגיע ל- 200,000 ₪ לדירה. מה אתם מרוויחים משיפוץ הבניין? קבלנים מנוסים מספרים, כי ערך דירה לאחר שיפוץ הבניין, עולה ב- 7% – 20% מערכה המקורי, זהו רווח מכובד לאלו מכם המעוניינים למכור את דירתם בשלב מסוים. לאלו שלא מעוניינים למכור את הדירה ולא נהנים מעליית ערך הדירה, נהנים להתגורר בבניין משופץ, אסתטי ועמיד יותר.

 

מה זה תכנית תמ"א 38?

תכנית תמ"א 38, היא פרויקט ביוזמתה של מדינת ישראל, הנועד לחזק מבנים שנבנו לפני שנת 1980 מפני רעידות אדמה, בסבסוד המדינה. לאחר מספר בדיקות, התגלה כי מבנים אשר הוקמו לפני שנת 1980 אינם עומדים בתקנים הנדרשים, ונמצאים בסיכון

שיפוץ ושיקום מבנים

התמוטטות בנסיבות של רעידת אדמה.

הפרויקט מאפשר שיפוץ בניינים, הוספת ממ"דים והרחבת דירות, ללא עלות נוספת מצד דיירי הבניין, על מנת לשדרג ולחזק את מבנה המגורים. ישנם מספר מסלולים בפרויקט, אשר רובים מבוססים על פניית הדיירים ליזם, חברה או קבלן שיפוצים פרטי, אשר יבצעו ויממנו את השיפוץ הנדרש ובתמורה יקבלו את הדירו הנוספות אשר יבנו במסגרת הפרויקט.

 

טיפים למהלך השיפוץ

שיפוץ הבניין הינו תהליך רצוי ומומלץ, אך על מנת שיעבור בצורה החלקה והטובה ביותר, לפניכם מספר טיפים, אשר יקלו את תהליך השיפוץ עבורכם:

  • מועד השיפוץ– בחירת זמן השיפוץ הוא קריטי וחשוב. לא כל תקופה בשנה וזמן ביום מתאים לשיפוץ הבניין. מומלץ להתחיל את השיפוצים בתקופת הקיץ או האביב, על מנת להימנע משיפוצים בתקופת החורף. בחורף מאופיין בהרבה רטיבות ורוחות, אשר עלולים להפריע ולעקב את מהלך השיפוץ. בנוסף, מומלץ לבחור בזמן בו רוב הדיירים אינם נוכחים בבניין, עקב הלכלוך והרעש הנוצרים במהלך השיפוץ.
  • בחירת הקבלן– בחירת הקבלן שיבצע את השיפוץ היא החלטה חשובה שיש לקחת בכובד ראש. ההחלטה תתבצע ע"י רוב של דיירי הבניין ומומלץ לעשות כמה בדיקות לפני הבחירה. מומלץ להשוות הצעות מחיר בין הקבלנים השונים, לקרוא המלצות באינטרנט ולשוחח עם ועדי בית שבניינם עבר שיפוץ לאחרונה והם מרוצים מעבודת הקבלן. כמובן, יש לוודא שהקבלן רשום (ע"פ רשם הקבלנים).
  • שיתוף דיירי הבניין– על מנת להימנע מחילוקי דעות עתידיים ולהישאר בשכנות טובה עם כל הדיירים, מומלץ לשתף ולהתייעץ עם שאר דיירי הבניין בכל נושא השיפוץ: התקציב הרצוי לשיפוץ, אופי השיפוץ ובחירת הקבלן. הסכמה על נקודות השיפוץ הללו תאפשר מהלך שיפוץ נעים ונטול כעסים יותר, אם יש צורך מומלץ גם להציע פשרות, על מנת שכמה שיותר דיירים יהיו מרוצים מהשיפוץ.

חיזוק אריחי שיש

שיפוץ בניין משותף הוא תהליך חשוב בכל בניין, בין אם הוא חדש או ישן. אם אתם גרים בבניין המשותף לכמה דיירים בוודאי תזדקקו בשלב מסוים לשיפוץ המבנה. ההחלטה לשיפוץ הבניין צריכה לעבור ברוב קולות ולעיתים רבות גם נדרשת הסכמת כל הדיירים בשיפוץ שהוא מעבר לשימור הבניין. האחריות לשלמות המבנה או החלטת השבחת המבנה, הינה שייכת לכלל הדיירים ולכן יש להתאחד לצורך ניהול הפרויקט.

לשיפוץ הבניין יתרונות רבים, העיקריים הינם העלאת שווי הדירות ושיפור איכות החיים בבניין. ישנם מגוון סוגי שיפוצים שניתן לעשות ומומלץ לבחור קבלן מקצועי אשר ישתתף בפרויקט ויבצע את השיפוץ על הצד הטוב ביותר.

 

השארת תגובה