הוספת ממד

ממ"ד, או בשם הרשמי יותר – מרחב מוגן דירתי (בניגוד לממ"ק – מרחב מוגן קומתי) הוא החדר החשוב ביותר והנצרך ביותר בבית שלנו. כן, אפילו יותר מהמטבח או הסלון. זאת משום שתפקידו העיקרי הוא לשמור על שלומם ובטיחותם של היקרים לנו ביותר. למעשה, במדינה מוקפת אויבים כמו שלו הנאלצת להתמודד עם מטחי טילים מעת לעת ממ"ד הוא חלק משגרת החיים. תלמידים מתרגלים ריצה אליו בבית הספר, הוא קיים גם במשרדים במקומות ציבוריים וכד'. אבל הכי חשוב הוא הוספת ממד לבניין משותף.

מדוע? משום שבבית אנחנו שוהים הכי הרבה ומשום שבבית אנחנו שוהים בזמן שאנחנו הכי פחות ערניים. כאשר תשמע אזעקת טילים באמצע היום במשרד – אנחנו נהיה מספיק ערניים כדי להגיב במהירות. כאשר אותה אזעקה תשמע ב-3 לפנות בוקר בעודנו מנמנמים מתחת לפוך, קשה לצפות מאיתנו לזנק במהירות, לאסוף 3 ילדים ישנוניים גם הם ולנוס במהירות למקלט הקרוב לפני שהטיל מגיע. הוספת ממד לבניין משותף באה לענות על בעיה זו. לכל דירה – הממ"ד הפרטי שלה (שמעניק גם פרטיות וגם גישה מהירה מתוך הבית למקום המבטחים).

אבל אנחנו לא פה רק לצייר דברים שחורים. הוספת ממד לבניין משותף באה כמובן לצורך בטחון אבל יכולה לספק עבורנו גם לא מעט הטבות והקלות שיניבו לנו רווח בהמשך. שכן למעשה, ממ"ד הוא בדיוק כמו חדר רגיל לכל דבר ועניין והוא מתווסף לבית שלנו, כמעט ללא קשיים.

https://www.youtube.com/watch?v=gaH–AwlbrU

להיות בטוחים

כיום, על פי החוק שחוקק בשנת 1992 בעקבות הנזקים שגרמו טילים ששוגרו במלחמת המפרץ הראשונה, כל בית חייב להבנות עם ממ"ד. אבל בישראל, מדינה שמתחדשת לאט ישנם עדיין מיליוני אזרחים השוהים בבתים ובבניינים שבהם אין ממ"ד. זהו מצב שיכול להיות בעייתי מאוד ולכן המדינה המודעת לכך, מבקשת לעודד את אותם אזרחים לבצע הוספת ממד לבניין משותף בעצמם. יחד עם זאת, העלות הגבוהה הדורשת הוספה כזו ברורה גם היא לכולם ולכן המדינה מנסה לפצות על כך באמצעות מספר הטבות שיעודדו לעשות כך למרות הכל.

בין השאר ישנן הקלות רבות במישור הפרוצדורלי והבירוקרטי. למעשה, אם אין סיבה ממש טובה כל אדם רשאי להוסיף ממ"ד אחד לדירתו. גם בהיבט התכנוני יש הטבות רבות דוגמת היכולת לחרוד מקו הבניה ואפילו להגיע במקרים מסוימים לקו 0 של הבניין. אולם ההטבות הגדולות ביותר הן מעצם העובדה כי הוספת ממד לבנין משותף אינה באה על חשבון זכויות הבניה העתידיות של הדירה ואינה לוקחת נתח מהם. גם אם נוצלו כבר כל זכויות הבניה רשאי בעל הדירה לבנות ממ"ד מעבר להם, לרוב עד גודל של 12 מ"ר.

המשמעות הכספית היא אדירה שכן ניתן למעשה להגדיל את שטח הדירה הרבה מעבר למה שתוכנן מראש ומעבר לעובדה שכעת דירה עם ממ"ד שווה הרבה יותר מדירה בלי ממ"ד ומעבר לעובדה כי קיבלנו שטח נוסף בו ניתן לעשות שימושים מגוונים, הרי שכעת שווי הדירה יזנק, רק מעצם הגדלת הנטו שלה. אל כל הטוב הזה מתווספת העובדה שבמרבית הרשויות לא יגבו עבור ההוספה היטל השבחה למרות שאין ספק שהנכס הושבח – חיסכון כספי ניכר נוסף.

הוספת ממד לבניין משותף בדרך הנכונה

כל זה אכן מעודד אזרחים רבים לצאת לתהליך של הוספת ממד לבניין משותף אבל במקביל חשוב לעשות את זה בדרך הנכונה. בניית ממ"ד שונה מבנייה אחרת, בעיקר כאשר מדובר על מבנים ישנים יחסית (בני 30 ויותר, התקופה שעברה מאז חוקק החוק). בתים אלו נחלשו בעקבות פגעי הזמן, הטמפרטורות ומזג האוויר. היציבות שלהם נחלשה וכאשר יוטלו עליהם כעת עומסים רבים נוספים, הם עלולים לקרוס. לכן בראש ובראשונה יש לבדוק עם קונסטרוקטור את ההתכנות של הוספת ממד לבניין משותף ואם לא ניתן מבחינה הנדסית הרי שיש לפנות לפתרונות אחרים כמו הוספת מיגון (למשל על ידי יריעות) שאומנם אינם יעילים ממש כמו ממ"ד אבל יותר טובים מכלום.

לצד הנושא ההנדסי תשומת ליבנו צריכה להיות לרמת התכנון האדריכלי. הוספת מממד לבניין משותף תלויה רבות במיקום של הוספת הממ"דים וכן בשאלת כמה ממ"דים יוספו. לרוב ממ"ד בקומה גבוהה יהיה חייב להיות מעוגן בעמודים לקרקע. עמודים אלו עוברים בשטח של השכנים ולא תמיד הם יסכימו לכך. הם גם יכולים לגזור בחיבור שלהם לקרקע שטחים ציבוריים כמו חניות, מדשאות וכד'. פתרון אפשרי אחד הוא לרתום עוד דיירים נוספים לבניה כל שהממ"דים של כולם יוצבו זה על גבי זה ולאיש לא יהיה טענות.

הסכמת השכנים

וזה עוד לא הכל משום שהחוק בנושא מחייב את קבלת הסכמתם של לפחות 60 אחוז מן השכנים כדי להתחיל בתהליך של הוספת ממד לבניין משותף. חיבור כלל הדיירים לנושא לא יקל רק בהיבט התכנוני אלא גם בהיבט זה. יתרה מזה, יקל עליהם הירתם לעניין אם גם הם יבינו את הרווח הצפוי להם מעליית ערך הדירה שלהם. לא פחות חשובה גם העובדה כי בניה משותפת תביא בהכרח להקטנת העלויות וליכולת לנהל משא ומתן קשוח יותר מול החברות הקבלניות הנותנות הצעה ובעקבות כך לקבל הצעות נוחות יותר.

במידה וגייסתם את השכנים תוכלו לבחור ביחד את החברה המבצעת אבל גם לגשת לבדיקת התכנות הנדסית משותפת ולפעול יחדיו להשגת האישורים והיתרי הבניה הנדרשים. ככלל, חשוב לדעת כי הוספת ממד לבניין משותף יכולה לארוך זמן וגם כמו בכל אתר בניה להיות קצת "מאובקת". גורל אחד לכל השכנים והרתמות כללית שלהם לנושא – תקל על כל זמן העבודות עד להגעה לתוצאה הרצויה, המרווחת והבטיחותית יותר.

אין חולק על כך שהוספת ממ"ד היא דבר חשוב וחיוני במדינת ישראל. רוב הבתים החדשים כבר נבנים מראש עם ממ"ד אבל לצידם נישאים בניינים משותפים רבים ותיקים יחסית – שאין בהם ממ"ד והדירים שלהם זכאים לאותו בטחון אישי כמו כולם. הממ"ד או בשמו המלא – 'מרחב מוגן דירתי', הוא חדר בטחון אשר נבנה בסטנדרטים קפדניים ועל פי תקנים מיוחדים כשמטרתו היא לשמש עבורנו הגנה מפני אירועי טילים כמו גם עמידות מסוימת מפני רעידות אדמה. 

אלא שלצד החלק המהותי שלו – הביטחון, הממ"ד גם יכול בעתות שלום להיות כמו כל חדר רגיל. למען האמת, למעט פריטים מיוחדים שיש בו כמו חלונות הדף וכד', הוא נראה ככל חדר ויכול לשמש ככזה ואפילו כמטבח צדדי או חדר עבודה ומשרד ביתי. זו גם הסיבה מדוע הוספת ממד לבניין הפכה פופולארית בשנים האחרונות. זהו מקרה יוצא דופן בו הרשויות מאפשרות לכם בקלות יחסית להוסיף שטח לדירה שלכם, שיקנה לכם גם בטחון אבל גם רווח בכל כך הרבה מובנים.

חוק הוספת ממד לבניין

מדינת ישראל הבינה את הנחיצות שבהוספת ממ"דים עבור האזרחים שלה וכי הוספת ממד לבניין טובה עבור אירועים חריגים. לכן, על פי החוק והתקנות החל מ-1991, הוספת ממד לבניין או לבית פרטי ניתנת בהליך רישוי מקוצר וכממעט ואין יכולת של הרשויות, במידה והדבר נעשה על פי הכללים, למנוע מאדם להוסיף ממ"ד לדירתו.  הקלות נוספות שנתקבלו הן היכולת לבנות ממ"ד גם בחריגה מקו בניין ואפילו הגעה לקו 0 של המגרש במקרים מסוימים (ועדיין, חשוב לזכור הוספת ממד לבניין מחייבת קבלת היתר ומומלץ לעשות אותה באופן מסודר ועם כל האישורים הנדרשים).

הקלה נוספת ולא פחות משמעותית היא העדר של היטל השבחה ברוב המקרים על הוספת ממ לבניין. כאשר בונים חלק נוסף על הבית, הרי שערכו יעלה בהכרח, שכן שטח הבית גדל. על הוספה זו משלמים למועצה המקומית היטל השבחה, שנגזר מהיקף הבניה ומסתכם לרוב בין עשרות למאות אלפי ₪. כאשר אנו בונים ממ"ד, לרוב לא נצטרך לשלם היטל השבחה ובעצם נהנה מעליית ערך הדירה ומהוספת שטח לשימושנו, בלי הצורך לשלם עליו.

לבנית הממ"ד סטנדרט מיוחד שנועד להיות עמיד בפני האיומים השונים. בין השאר, עובי תיקני לקיר הממ"ד חייב להיות בין 25 ל-40 ס"מ, של בטון מזוין, בהתאם להיות הקיר פנימי או חיצוני. בנוסף, אמור להיות בו חלון ודלת עמידים בפני הדף והוא אטום בפני גזים. לרוב החלון העשוי פלדה יהיה נגרר והדלת תפתח רק כלפי חוץ (כדי שהדלת לא תפתח פנימה עקב פיצוץ). עוד, בממ"ד חובה להתקין צינור אוורור וניתן להתקין בו שלל מערכות אחרות שיכולות לסנן אוויר ולאפשר שהיה במרחב המוגן למשך תקופות ממושכות.

הוספת ממד לבניין

בעוד הוספת ממ"ד לבית פרטי פשוטה יחסית, בעיקר בשל העובדה כי הבית נמצא על הקרקע והעמקת הקירות אל תוך הקרקע פשוטה יחסית וכי מרחב התמרון של אפשרויות הבניה, בשטח הפתוח של הבית גבוהה, הרי שתהליך הוספת ממד לבניין סבוכה הרבה יותר. בבית פרטי, כל אחד רשאי לעשות דין לעצמו אבל בבית משותף, כדי לבצע הוספת ממד לבניין נדרשים להביא שתי דברים נוספים בחשבון. הראשון הוא החובה על פי חוק לקבל את הסכמתם של לפחות 60% מן הדיירים השכנים בבניין להתחלת המהלך. 

הנקודה השנייה נעוצה בעובדה כי בעוד בבית פרטי יש שפע של שטח עליו ניתן לבנות ועלינו רק לבחור, בבית משותף יש מעט מקום והרבה אילוצים. לא נוכל להסתיר פתחים של דירות אחרות, לא נוכל לגזול שטחים ציבוריים כמו חניות או מדשאה בלי קבלת אישור, לא נוכל להעמיס על הבית מבחינת עומסים על קירות שאולי ישנים ולאו נוכל להוריד קירות לשטח של שכנים למשל אל תוך שטח של דירות גן. לכן יש צורך בתכנון מוקדם.

הוספת ממד לבניין תוך כדי תכנון מוקדם

כאשר אנחנו מדברים על תכנון מוקדם אנחנו מדברים למעשה על כמה מהלכים במקביל. ראשית, עלינו לתכנן את המיקום של הממ"ד. כאמור, יש צורך להתחשב באילוצים שונים של מבנה הדירה וכאמור גם באילוצים של השכנים. בנוגע לשכנים צריך לבצע מהלכים שונים שישכנעו אותם לתת את הסכמתם לבנית הממ"ד. כאמור, נדרשים 60 אחוז של הסכמת השכנים ובלעדיהם המשימה תהיה הרבה יותר מורכבת. להסכמת השכנים יכולה להיות יתרון נוסף, שכן יתכן והם ירצו להצטרף לבניה. בניה רחבה יותר ושל מספר גדול יותר של משתתפים תביא להוזלה בעלות הכללית וגם עלות מופחתת עבור כל דירה ודירה.

נקודה נוספת אותה יש לתכנן היא סוג הממ"ד שיתווסף. ישנם כ-3 סוגי ממ"ד פופולאריים, כאשר לכל אחד מהם היתרונות שלו וכמובן גם העלות שלו. הפתרון הפשוט יחסית הוא הפיכת חדר בבית לחדר מוגן. בשיטה זו מבטנים טוב יותר חדר קיים, עושים בו את השינויים הנדרשים והוא מוגדר על פי חוק כממ"ד. פעולה זו מהירה יחסית, פשוטה מבחינה בירוקרטית וגם זולה יחסית אבל מנגד, היא אינה מגדילה את שטח הדירה שלנו בכלל.

הפתרונות הנוספים הם בנית ממ"ד חיצוני לדירה, כמובן רק אחרי בחינת כל הנקודות ההנדסיות, כאשר לרוב הממ"ד יבנה על עמודים שיגיעו לקרקע שמתחת לבניין או לחלופין בנית מגדל של ממ"דים, לעיתים גם הם על עמודים או כאלו שנערמים זה על זה (מה שיצריך אישור של כלל הדיירים הרלוונטיים. בכל מקרה, ובכל שיטה שנבחר, ראוי לבצע את העבודה של הוספת ממד לבניין רק באמצעות חברות המתמחות בכך ושיש להן ניסיון בהוספת ממ"דים בבניינים משותפים. אלו יוכלו לסייע בתכנון, בנושאי הקונסטרוקציה, בהליכים מול הרשויות, מול הדיירים האחרים וכמובן בביצוע איכותי.