בניית ממ"ד בבית משותף היא מחזה נפוץ בימנו בישראל. תורמת לכך העובדה ששני איומים שהממ"ד מקנה להם פתרונות רק הולכים וגוברים. מצד האחד איום הטילים על העורף רק הולך ומחמיר וכעת גם אזורים שנחשבו עד לא מזמן לבטוחים נמצאים בטווח האש והשני הוא המודעות ההולכת וגוברת, נוכח המקרים מהעולם על הנזקים שעלולה להסב רעידת אדמה עוצמתי.
כתוצאה מכך, כיום, בניית ממד בבית משותף מחויבת בחוק. כל בית משותף או בית דירות או בית פרטי חדש חייב להגיע עם ממ"ד בנוי או לחלופין עם ממ"ק – מרחב מוגן קומתי, שהאפקטיביות הבטיחותית שלו דומה לממ"ד אך הוא הרבה פחות נוח, אין בו פרטיות וגם נדרשת יציאה מהבית בעת הכניסה אליו. הבעיה הגדולה טמונה בבניינים משותפים רבים, כאלו שנבנו 30 שנה אחורה ויותר, שהחוק לא חייב אותם לבנות ממ"ד צמוד. בבתים אלו מתגוררים מיליוני בני אדם כאשר אין להם שום הגנה אמיתית מפני האיומים. עבור אלו קיימת אופציית בניית ממד בבית משותף קיים וכדאי להתחיל בתהליך מסודר כדי לממשו ויפה שעה אחת קודם.
בניית ממ"ד בבית משותף
גם המדינה מאוד מודאגת מכך שמיליוני אזרחיה חשופים לסכנות. זה לא רק החשש לחיי אדם אלא גם הידיעה כי כשהעורף מוגן טוב יותר ומספר הנפגעים נמוך, לממשלה וזרועות הבטחון שלה יש יותר אורך רוח לפעול. כחלק מכך, המדינה חפצה לעודד בניית ממ"ד בבית משותף קיים או ישן ולצורך כך היא יזמה מספר מהלכים ותקנות שעיקרן הקלה משמעותית ברמה התכנונית, הכספית והפרוצדוראלית.
ראשית, המדינה אינה רואה בשטח הממ"ד החדש כניצול של זכויות הבניה הקימות. המשמעות היא שאם יש זכויות בניה עתידיות הן לא נגמרות בגלל בניית הממ"ד ומנגד גם אם השתמשנו בכל זכויות הבניה- לא ימנעו מאיתנו לבצע בניית ממד בבית משותף. באותו הקשר, גם התקנות החלות על גבולות הבניה בתוך שטח קיים כמו קו בניין או קו 0 של המגרש פחות תקפות וניתן בנקל לקבל אישורים חריגים לכך. ככלל, רוח המפקד הרווחת היא לא להקשות בקבלת היתר הבניה עבור בניית ממ"ד בבית משותף או פרטי. עדיין צריך היתר וגם מומלץ לקבל כזה מהרשויות, גם אם לוקח קצת יותר זמן (שלא לדבר על החובה לקבל אישור מפיקוד העורף, הגוף המקצועי בתחום) אבל התהליך כולו הרבה יותר קל, פשוט ולא מלא בירוקרטיה כמו בבקשות לתוספות בניה רגילות.
בניית ממ"ד בבית משותף והרווח שנוצר בעקבותיו
אולם ישנן עוד 2 הקלות גדולות ומשמעותיות. האחת נובעת מעצם העובדה כי אין מתחשבים בזכויות הבניה שכבר נוצלו ובעצם כל מי שרוצה להוסיף ממ"ד לדירתו, יכול לעשות זאת, לרוב עד גודל חדר של 12 מ"ר. למעשה, מי שמבצע בניית ממ"ד בבניין משותף מוסיף לדירה שלו שטח שימושי שלא היה מורשה עבורו וכעת הוא יכול לשמש עבורו לכל צורך ואף מקפיץ משמעותית את ערך הדירה, מעצם העובדה שהפכה מדירה נטולת ממ"ד לכזו שיש בה ממ"ד בטיחותי עבור דיירה וכמובן בגלל שכעת שטחה גדול יותר. יתרה מכך, מרבית הרשויות המקומיות גם לא ידרשו תשלום של היטל השבחה אף על פי שנוצרת השבחה משמעותית ובפועל – אתם תרוויחו פעמיים.
בניית ממד בבית משותף והמהמורות
אבל לא הכל ורוד בתהליך עצמו. כאמור ציינו שעדיין יש צורך להשיג היתרי בניה ועדיין יש את עניין העלות של הבניה (אף שהיא משתלמת מאוד אל מול עליית ערך הדירה עם הוספת הממ"ד). אך הקושי העיקרי בעת בניית ממ"ד בבית משותף נוגע לשותפים שאתם לא בחרתם – השכנים. מבחינה חוקית, השכנים רשאים להתנגד להוספת ממ"ד לדירתכם. אם לא תשיגו לפחות 60 אחוז תמיכה והסכמה של הדיירים הרלוונטיים- לא תוכלו להתחיל בתהליך הבניה.
ישנם סוגים שונים של דיירים וסיבות רבות לכך שהם יסרבו. חלקם סתם כועסים עליכם, חלקם סתם מסרבים ולחלקם אין רצון להוציא סכומי כסף כבדים בעת הזו ולהצטרף לבניה. סיבה נוספת יכולה להיות מוצדקת במידה: בעל דירה בקומה החמישית, חייב לבנות את הממ"ד החיצוני שלו על גבי עמודים. העמודים יעברו (ויסתירו) חלונות וכד' בשטח הדירות של השכנים מתחת. בנוסף, הם עלולות לנגוס בנתחי שטחים ציבוריים כמו חניות, גינות וכד' ולהוציאם מנכלל שימוש ובכלל, תוספת ובניית ממד לבית משותף , כמו כל בנייה, היא עסק מלוכלך ולאף אחד אין חשק לשהות באתר בניה למשך תקופה ארוכה.
בניית ממ"ד בבית משותף – הפתרונות
אז מה עושים? משכנעים בחכמה. בניית ממד בבית משותף יכולה לקחת זמן אבל אם תתקשרו עם חברה מקצועית ומיומנת, תוכלו להציג לשכנים את העובדה שהבניה תהיה מהירה ואיכותית. אך בעיקר, השכנוע שלהם יקר אם גם הם יבינו את הרווח הטמון בעת בניית ממ"ד בבית משותף. גם ערך הדירה שלהם, במידה ויבנו ממ"ד יקפוץ בכ-20 עד 30 אחוז ומי יכול לסרב לרווח שכזה? בנוסף, עלויות הבניה כאשר מספר רב יותר של דיירים יהיו קטנות יותר לעומת מקרה בו רק מספר מצומצם של דיירים מצטרף. כאשר הקבוצה גדולה יש לה כח מיקוח גדול יותר וגם האינטרס של הקבלן המבצע הוא להציע מחיר נוח יותר. בנוסף, עלויות רבות הן עלויות קבועות (כמו עלויות הובלה, פינוי פסולת וכד') ויש משמעות עם ייטלו בהם חלק 30 דיירים או רק 2.
וגם אם לא כל הדיירים הצטרפו אבל כן הביעו את הסכמתם לתת לכם תמיכה, עדיין חשוב שתבצעו את בניית ממ"ד בבית משותף בחוכמה רבה ובליווי אנשי מקצוע. החל מקונסטרקטור שיבדוק את המצב ההנדסי ויציבות הבית שלכם ועד איש מקצוע שיסייע לכם בקבלת כל האישורים הנדרשים. אם החברה שבונה לכם מתהדרת גם באנשים כאלו – הרווחתם.
